約60万件の住宅データから工業化住宅の長寿命化実態解明を目指し
東京大学・東京工芸大学との連携で研究を加速

■研究の背景について

サーキュラーエコノミーの実現に向け、住宅の長寿命化や住宅ストックの循環利用の重要性が高まっています。また、2050年カーボンニュートラルの実現に向け、2028年度には建築物のホールライフカーボン（計画から解体までのライフサイクル全体のCO2排出量）の算定・評価に関する制度の導入が予定されており、良質な住宅を長期間活用することの意義が一層高まっています。2026年3月に閣議決定された住生活基本計画（2026～2035年度）でも、住宅が多様な世帯や世代に住み継がれ、資産として活用される社会の実現に向け、住宅ストックの活用と既存住宅の価値向上が重要な政策課題に位置付けられました。
一方、工業化住宅は、戦後の住宅不足を背景に、住宅の主要構成部材を工場で生産し現場で組み立てる住宅供給システムとして発展し、工場生産による品質の均一化や高い施工精度で、日本の住宅品質の向上を先導してきました。しかし、その長寿命化の実態や、それを支える要因は十分に明らかになっていません。
本研究では、工業化住宅を対象に、長寿命化の実態とその実現を支える要因の解明を目指します。得られた知見を蓄積し、住宅ストックの価値向上と長期活用を促進することで、良質な住宅を長く使う社会の実現に貢献してまいります。

■『工業化住宅の長寿命化実態』に関する研究について

１．築年数が経過した住宅で、工業化住宅（鉄骨造）の劣化発生が少ない傾向を確認

本研究の一環として、2025年度に当社が実施したアンケート調査（戸建住宅を現在所有している方または過去に所有していた方が対象）において、建物の劣化発生状況を分析したところ、工業化住宅（鉄骨造）＊3はそれ以外の住宅＊3と比べて、建物の劣化発生率が低い傾向がみられました。
グラフは、建築時期・建物種類別の劣化発生率と、それ以外の住宅に対する工業化住宅（鉄骨造）の劣化発生率の差を示しています。差に着目すると、1970年代に建築された住宅では、「外壁のきず」-8.5ポイント、「屋根・外壁の雨漏り」-8.0ポイント、「基礎・外壁のひび割れ」-7.7ポイント、「床の傾斜」-6.9ポイント、「内装・内壁の結露」-6.2ポイントと、工業化住宅（鉄骨造）の劣化発生率が低い結果となりました。また、2000年代に建築された住宅でも、「外壁のきず」-3.2ポイント、「外壁・内装のはがれ」-3.1ポイント、「基礎・外壁のひび割れ」-3.0ポイント、「床鳴り」-2.1ポイントと低くなっています。このように、工業化住宅（鉄骨造）は、いずれの建築年代においても劣化発生率が相対的に低く、特に1970年代に建築された住宅ではその差が大きい傾向が確認されました。
なお、本データは住宅所有者の認識に基づくものであり、住宅の劣化状況には住宅規模や立地条件、維持管理の状況、居住者属性などさまざまな要因が影響する可能性があります。そのため、本調査結果のみから要因を特定することはできません。

２．東大・東京工芸大と連携し、約60万件の住宅データから長寿命化の実態と要因解明へ

工業化住宅の長寿命化の実態をより多角的かつ客観的に解明・検証するため、当社は東京大学大学院工学系研究科の権藤智之准教授および東京工芸大学工学部の森田芳朗教授に研究を委託し、産学連携による研究体制を強化します。権藤准教授は、建築生産および建築構法を専門とし、国内外の住宅工業化に関する豊富な研究実績があります。また、森田教授は、住宅ストック活用、高経年住宅の実態把握に関する研究を長年進めており、工業化住宅に関する幅広い知見を有しています。当社は、セキスイハイムグループが供給してきた約60万件の住宅データを保有しており、生活者に関する調査・研究を長年にわたり蓄積してきました。
両大学の学術的知見と、当社保有の住宅データや研究ノウハウを融合し、工業化住宅の長寿命の実態と要因の解明・検証に取り組みます。あわせて、実際の住宅を対象としたアンケート・訪問調査を実施し、住宅メンテナンスの実施状況、居住者による住みこなしや価値継承の実態などを把握します。これにより、工業化住宅が長期間利用される実態を明らかにするとともに、長寿命化を支える住宅性能、維持管理、居住者行動などの要因を多角的に解明します。
さらに、得られた知見を基に、居住以外の用途への活用や、住宅の構造体や部材の再利用を含めた建物の長寿命化へ研究を展開していきます。工業化住宅の長寿命化に関する知見を蓄積することで、循環型社会の実現と良質な住宅を長く活用する住社会の形成への貢献を目指します。

■『工業化住宅の長寿命化実態』に関する研究の社会的意義